关于发布行业标准《城市生活垃圾卫生填埋技术规范》的通知

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房产抵押法律风险分析

吴恒勇


　　在我们的日常生活中，一般人都知道借款有房产作抵押就万无一失了。谁又会去考虑其中的法律风险呢？下面就借款中以房产作抵押，最终对债权的实现存在的法律风险，以及如何规避这些法律风险作分析如下：

一、经司法拍卖而流拍的法律风险

　　对于已抵押的房产，债权人可以在债权不能实现时，通过向法院提起诉讼，经作出判决后再申请法院强制执行。这时可根据＜最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)＞ 第40条的规定，人民法院可以强制拍卖该已抵押的房产，而实现债权。然而在司法实践中，对于房产的拍卖，首先必须按市场价对被拍卖房产进行评估，然后按评估价对外公开拍卖。实践中有很多房产在拍卖时因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵押的房最终卖不出去，这样债权人的债权就无法最终实现。

二、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险

　　根据的第6条的规定：对被执行人及其抚养的家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的房产作抵押向债权人借款的，一旦债务人不能还款时，债权人也难以通过司法途径实现债权。

三、如何规避房产抵押中存在的法律风险

　　对于债权人或借款人来说，首先必须先要调查了解债务人提供作抵押的房产是不是债务人及抚养其家属生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话，债权人就必须调查了解该房产是不是第三人及所抚养其家属所必须的居住房屋。
　　其次是通过签订附生效条件的房屋买卖合同与房产抵押登记相结合的方式来规避风险。具体操作是，一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续；二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。我们要注意的是：该第三人必须与债权人是利益共同体，所附生效条件约定为，“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效，否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时，第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了，这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人，以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低，该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。


吴恒勇律师
二00九年八月十八日

吴恒勇律师执业于江苏南京衡鼎律师事务所
地址：南京市集庆路198号通信大厦6楼
手机：13951775286 QQ：842682979
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陕西省人大常委会


西安市人民代表大会常务委员会制定地方性法规程序的规定
陕西省人大常委会


（1993年4月28日西安市第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 1993年9月4日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第二次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 地方性法规规划、草拟
第三章 地方性法规议案的提出
第四章 地方性法规议案的审议
第五章 地方性法规的批准、颁布
第六章 地方性法规的解释、修改或废止
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强社会主义法制建设，严格制定地方性法规的程序，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》有关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于由市人民代表大会常务委员会通过，报陕西省人民代表大会常务委员会批准的条例、规定、办法等地方性法规的制定程序。
第三条 制定地方性法规的范围：
（一）为保证宪法、法律、行政法规和本省地方性法规在本市贯彻实施，需要制定的；
（二）为保障本市改革开放，发展经济，维护社会稳定和国家、集体、公民合法权益，国家和本省尚未颁布相关的法律、法规，需要制定的；
（三）市人民代表大会常务委员会为行使职权，需要制定的。
第四条 制定地方性法规，应当从实际出发，突出地方特色，不得与宪法、法律、行政法规和本省地方性法规相抵触。

第五条 市人民代表大会常务委员会制定公布的地方性法规，在本市行政区域内具有法律效力，一切国家机关、政党、社会团体、企业事业组织和公民，均应遵守和执行。

第二章 地方性法规规划、草拟
第六条 制定地方性法规应当编制规划和年度计划。
第七条 市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院、市人民代表大会常务委员会主任会议、各专门委员会，应当在本届市人民代表大会第一次会议以后的六个月内，提出任期内需要制定地方性法规项目的建议，并在每年第一季度向市人民代表大会常务委员会提出当年制定地方性法
规项目的建议。
第八条 市人民代表大会常务委员会根据各方面提出的立法建议，在调查研究的基础上，编制本届任期内制定地方性法规的规划，确定年度计划。
第九条 凡列入年度计划的立法项目，各有关机关应当成立法规起草小组，保证年度计划的完成。
年度计划如需调整，由市人民代表大会常务委员会决定。
年度计划因故不能完成的，必须向市人民代表大会常务委员会作出说明。
第十条 市人民代表大会有关的专门委员会和法制委员会应当提前介入地方性法规草案的拟订工作。
第十一条 草拟地方性法规过程中，提请机关应当对涉及的有关管理部门做好协调工作。

第三章 地方性法规议案的提出
第十二条 市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院、市人民代表大会常务委员会主任会议、各专门委员会、常务委员会组成人员五人以上联名，可以向市人民代表大会常务委员会提出制定地方性法规的议案。
第十三条 提出制定地方性法规议案，应当附有法规草案、说明和法律依据、政策文件等资料。未附有法规草案的，应当说明提出制定地方性法规议案的理由、依据和法规的主要内容。
第十四条 依照年度计划提请审议的地方性法规议案，应当在市人民代表大会常务委员会会议召开三十日前报常务委员会。

第四章 地方性法规议案的审议
第十五条 市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院提出的制定地方性法规议案，由市人民代表大会常务委员会主任会议决定提请常务委员会会议审议，或者先交有关的专门委员会对法规进行必要的调查论证，提出审议报告，再决定提请常务委员会会议审议。
市人民代表大会常务委员会主任会议提出的制定地方性法规议案，由常务委员会会议审议。
市人民代表大会各专门委员会提出的制定地方性法规议案，由市人民代表大会常务委员会主任会议决定提请常务委员会会议审议。
市人民代表大会常务委员会组成人员五人以上联名提出的制定地方性法规议案，由市人民代表大会常务委员会主任会议决定是否提请常务委员会会议审议，或者先交有关的专门委员会审议，提出报告，再决定是否提请常务委员会会议审议。
第十六条 列入市人民代表大会常务委员会会议议程的制定地方性法规议案，由常务委员会会议听取地方性法规草案提请机关负责人或提案人的说明及有关专门委员会的审议报告后，进行审议。
地方性法规草案一般应经两次常务委员会会议审议后付诸表决。常务委员会会议认为法规草案成熟的，也可经一次会议审议后付诸表决。
第十七条 提请市人民代表大会常务委员会审议的制定地方性法规议案，审议前的工作，由有关的专门委员会负责，法制委员会参与；常务委员会会议听取法规草案的说明和有关专门委员会审议结果报告之后的工作，由法制委员会负责，有关的专门委员会参与；常务委员会会议再次审
议的地方性法规草案，由法制委员会或有关的专门委员会负责修改，并向下次或以后的常务委员会会议提出审议结果的报告。
第十八条 市人民代表大会常务委员会会议审议地方性法规草案时，提请机关负责人应当到会听取意见，回答询问。
第十九条 市人民代表大会常务委员会会议表决通过地方性法规草案前，法制委员会应当根据委员的审议意见，对法规草案进行修改，并向常务委员会会议作修改情况的说明。
第二十条 地方性法规草案在宣读全文后进行表决，由市人民代表大会常务委员会以全体组成人员的过半数通过。
第二十一条 提请市人民代表大会常务委员会会议审议的地方性法规草案，常务委员会会议认为需要提请市人民代表大会审议的，应提请市人民代表大会审议。

第五章 地方性法规的批准、颁布
第二十二条 市人民代表大会常务委员会制定的地方性法规，必须报陕西省人民代表大会常务委员会批准，具体呈报工作由法制委员会负责。
第二十三条 经陕西省人民代表大会常务委员会批准的地方性法规，以市人民代表大会常务委员会公告公布。
第二十四条 公布地方性法规应召开新闻发布会。
第二十五条 市人民代表大会常务委员会《会务公报》和本市市级机关报应当全文刊登公布的地方性法规和公告。

第六章 地方性法规的解释、修改或废止
第二十六条 地方性法规条文本身需要进一步明确界限的，由市人民代表大会常务委员会进行解释。
地方性法规的具体应用问题，分别由市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院进行解释。
第二十七条 已公布施行的地方性法规的修改或废止，依照本规定中制定地方性法规的程序办理。

第七章 附 则
第二十八条 地方性法规规定制定实施细则的，应当在法规公布之日起六个月内制定并公布。
第二十九条 本规定自公布之日起施行。



1993年9月4日