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论述民法的体系/韩召峰

作者:法律资料网 时间:2024-06-20 19:37:20  浏览:8392   来源:法律资料网
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论述民法的体系

韩召峰


  马克思在描述商品交换过程时指出:商品不能自己到市场去,不能自己去交换,因此,我们必须寻找它的监护人,商品所有者。为了使这些物作为商品彼此发生关系,每一方只有通过双方共同一致的意志行为,才能让渡自已的商品,占有别人的商品。可见,他们必须彼此承认对方是私有者。这就表明商品关系的形成 必须具备三个条件:一是必须要有独立的商品“监护人”(所有者);二是必须要交换者对商品享有所有权;三是必须要商品交换者意思表示一致。这就是在交换过程中形成的商品关系内在的要求,与此相适应,形成了以调整财产所有和财产交换为目的、由民事主体、物权、债和合同等制度组成的具有内在联系的民法体系。
  一、主体制度
  作为民法主体的当事人,是商品在静态中的所有者、在动态中的交换者。这类主体的特征就在于他(它)们的独立性,即意志独立、财产独立、责任自负。马克思在提及商品关系时所强调的:“独立资格”、“独立的关系当事人在法律上的反映。民事主体制度包括公民、法人、合伙等制度,这些制度的适用范围是十分广泛的,公私两便呼个人,无论其在行政、劳动法律关系中的身份如何,也无文艺学其所在制形式和经济实力如何,他(它)们在从事社会商品经济活动的主体资格皆由民法主体制度所确认,其合法权益共同受民法保护。
  二、物权制度
  所有权和其他特权制度是规范财产的所有和使用关系的基本制度。民法的所有权制度是直接反映所有罐头贴心人,但也和商品关系有内在的联系。商品交换就其本而言是所权的让渡。所有权是商品生产和交换的前提,也是商品生产和交换的结果。所有权在生产领域中的使用消费就是商品生产,在流通领域中的运动就是商品交换,商品生产者从事生产和交换的前提条件,就是要其对财产的占有、使用、收益和处争的权利,保障他们在交换中的财产所有权的正常转移。民法中的他物权如土地使用权、经营权等也是市场经济赖以形成的重要基础和前提条件。
  三、债和合同制度
  债和合同是商品交换在法律上表现,是商品流通领域中的最一般的、普遍的法律规范。债权制度是直接规范交易行为的,债的一般规则是规范交易过程、维护交易秩序的基本规则,而各类合同制度也是保护正常交换的具体规则。典型的买卖活动是反映商品到货币、货币到商品的转化的法律形式,是商品交换过程并不只是纯粹的买卖,还包换劳务的交换(诸如加工、承揽、劳动服务)以及信贷、租赁、技术转让等合同形式,还包括了杜撰的流转、财产的抵押、资金的偿付等债的形式。它们都是单个的交换,都要求表现为债单元,并受到民法债权制度的确认和保护。由于债权制度的设立,给商品交换带来了巨大的方便,使它超出了地域的、时间的限制,从而有力地推动了财产流转。
  四、人格权制度
  在民法体系中,人格权法是否有必要独立作为一项制度,值得研究。传统民法欠缺人格伤残人规定,各国关于人格权的法律主要是由司法发展起来的。许多学者主张,尽管人格权法非常重要,但可以在主体制度和侵权行为制度中加以概括,规定。我们认为这一观点是不妥当的。人格权之所以应该作为一个独立的制度,其原因在于:第一,民法中两类基本的权利,说法是财产权和人身权(其中主要是要人格权),这是民法的两个支柱,既然财产权可以分为债权、物权等各项制度,人格权为为什么不能成为一项独立存在的制度?否认人格权作为一项独立制度存在的必要性,实际上还是受到了“重物轻人”的立法观念的影响,这种观念是不可取的。第二,人格权法和主体制度有密切联系,但主体的人格和人格权是两个不同概念,对人格权的侵害不仅仅地人格的,而且也会造成对公民人身利益甚至财产利益的损害,它民法中的许多内容,并非单纯的说体制度所能概括的。第三,人格权制度也不能够完全为侵权行为制度所概括。尽管侵权行为法能够为人的格权提供保障,但人格权的确认,是侵权行为法所不能解决的。人格权必须法定化,这就决定了格权必须通过专设一项制度来加以确定。
  五、关于知识产权制度
  知识产权制度是否应包括在民法中,争议很大。有些学者认为知识产权有其特殊性,并不完全运用民法的基本原则,因而形成为一个独立的法律部门。我为,这一观点不够妥当。我们不可否认知识产权制度的特殊性,但归根结底,知识产权仍然是一种民事权利,其本质属性是财产权利上和人身权利的结合,而且我国民法通则已在民事权利一章中专设知识产权一节。现行的合同法律制度,也对知识产权的转让和利用设有专门规定。这就说明,我国现行法已经认为知识产权制度属于民法的组成部分。因而,我国未来民法典中,应包含知识产权法的内容。
  六、侵权责任制度
  对人格权、物权、知识产权等权利和利益的侵害都将构成侵权。侵权法是保障民事权利的法律。关于侵权行为法是否应当与债法保持相对独立,从而成为民法中一项独立的制度,在学术界历来存在着争议。? 统民未予都从债的发生原因考虑而将侵权法作为债法的组成部分。我们认为,众怒难犯权行为法应当从债法体分离出来,从而成为民未予体系中独立的一支。侵权行为法归属于外国语法并非天经地义,因特定的文化及法律因互作用所导致的英美法系侵权行为法的独立模式,更具有合理性。而在大陆法的债法的体系中,侵权法并没有找到适当的位置,债法体系主要是以合同法为中心建立起来的,债法主要是合同法,学者对债法性质的表述(如认为债法是交易法、任意法)完全不符合侵权法的性质。债的一般规则主要适用于合同之债,而不完全适用于侵权之债。将侵权法置于债法之中,极不利于侵权法的发展。所以,争权行为法从债法中独立,应是创建我国新的民法体系的组成部分。这种独立并不否认债的概念及规则,而使其更加合理和清晰,进而与其他法律规范共同构成科学的、符合中国国情的的民法体系。
与侵权的法独立有关的是民事责任制度的独立性问题。传统的大陆法民法典中并未将民事责任问题集中作出规定,而是将各类责任在各个民法制度中单独作出规定,我国的《民法通则》一改传统的民法典的编制体例,单设第六章规定了民事责任。许多学者认为,民事责任制度的设立,强调了国家对民事关系的干预及对民事权利的保障,在体例上具有创新意义。我国将来制定民法典时,应从整体上构建民事责任制度。我们认为此种观点是值得商榷的。诚然,债与责任是不同的概念,债是特定的债务人对特定的债权人所应负的义务,而责任是不履行义务的后果,债与责任的概念的区别,可以成为侵权责任与债务分离的原因,但不应居为民事责任单独设立的根据。单设的民事责任的缺陷在于:
  第一,使责任与义务分离。责任作为违反义务的法律后果,应与民法关于义务的规定密切联系在一起,先有义务才有责任的发生。而债务等义务只能在债和合同法等分则中作出规定,如果总则中规定了民事责任,则与分则中规定的各类义务分离。
  第二,在立法技术上缺乏逻辑性。如违约责任澡是在合同法而是在总则中的民事制度中规定,这冻合理,因为只有在合同的名项制度都作出了规定以后,才能出现违约责任制度,合同的基本概念等尚未出现,便出现了违约责任制度,显然导致了规则的先后次序颠倒。这种设计也忽略了责任的基础在于请求权的行使,无请求权基础问题规定,责任的规定是缺乏合理性的。
  第三,现行民法通则关于民事责任的规定,主要规定了违约责任和侵权责任的基本规则及其共同的规则,然而民事责任并不限于这两种责任,还包括缔约上的过失责任、不录得利返还责任、无因管理之债中本人返还管理人支出的必要费用的责任,各种责任形式的个性远远大于其共性,这就决定了将各种责任在各项制度中分别作出规定,应较之于将各种责任集中作出规定更合理,且集中规定也十分繁杂,很难统一。现行《民法通则》第134条专门规定民事责任的十种形式,表面上看,此种列举方式使法官或当事人的易于了解民事责任究竟有哪些形式,实际上因为同的责任形式是与不同的责任联系在一起的(如违约金是违约责任的形式,恢复名誉是侵害名誉权的责任形式),只有在不同的责任中规定各种责任形式,才真正便于法官或当事人实际了解并合理运用这些责任形式。
  七、财产继承制度
  财产继承制度是有自然人死亡后将其遗留的财产转移给生者的法律制度。从实质上看,自然人的财产继承权不过是其财产所有权在死后的延伸,保护自然人的财产继承权是保护其财产所有权的重要组成部分。因此,财产继承制度是民法的重要组成部分。不过也要看到,由于财产继承权主要发生在具有一定身份关系(如婚姻关系、血缘关系)的自然人相互之间,并且主要是家庭成员相互间基于扶助、赡养、抚育而产生的财产在一方死亡时的体现,因此,民法调整财产关系的一些原则并不能完全适用于财产继承权关系。
  民法的其他制度,哪里民事法律行为、代理、等制度,也是配合上述制度发挥作用的。它们也和商品经济关系有着密切的联系。民事法律行为制度为商品所有者和经营者从事商品交换活动确立了行为的准则,代理制度解决了商品经营者在交换活动中因时间和空间的分离以及专业、技术等能力的限制所产生的困难,而时效制度可以有力地促进商品流通,加速商品的周转。这些制度都是民法的组成部分。


北安市人民法院 韩召峰
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深圳经济特区有色金属期货经纪商管理暂行规定

广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府令第6号


  《深圳经济特区有色金属期货经纪商管理暂行规定》已经一九九二年十二月五日市政府第41次常务会议通过,现予以发布,自发布之日起施行。

市长:厉有为

一九九三年一月十四日

深圳经济特区有色金属期货经纪商管理暂行规定

第一章 总则

  第一条 为了确立有色金属期货经纪商的法律地位,规范其经营行为,维护深圳经济特区有色金属期货市场秩序,保障有色金属期货交易当事人的合法权益,制定本规定。

  第二条 有色金属期货经纪商(以下简称期货经纪商)的经营活动必须依法进行,遵循公开、公正和诚实信用原则。

  第三条 期货经纪商的正当经营活动受法律保护。

  第四条 在深圳经济特区(以下简称特区)从事代理国内有色金属期货交易(以下简称期货交易)的经纪商和期货交易当事人,应当遵守本规定。

  第五条 期货经纪商的主管机关(以下简称主管机关)是深圳市贸易发展局。

  期货经纪商应当接受主管机关和深圳有色金属交易所监察委员会的管理和监督。



第二章 期货经纪商和期货经纪人

  第六条 期货经纪商是指依本规定及特区有关期货交易的管理规定成立的,为期货交易当事人代理期货买卖业务的中介服务机构。

  第七条 设立期货经纪商应当经主管机关批准,并向深圳市工商行政管理机关办理注册登记,领取企业法人营业执照后方可开业。

  第八条 申请设立期货经纪商应当符合下列条件:

  一、有固定的经营场所和必要的设施;

  二、注册资金不少于八百万元人民币;

  三、有完善的组织机构和健全的制度;

  四、有八名以上从业人员,其中应当有三名以上已取得《期货经纪人资格证书》;

  五、申办单位有良好的经营纪录。

  第九条 设立期货经纪商应当制订章程,订明下列事项:

  一、期货经纪商的名称、住所和营业地址;

  二、注册资金;

  三、经营形式和经营范围;

  四、责任形式;

  五、法定代表人姓名、住址;

  六、组织机构的设置;

  七、财务、会计和审计制度;

  八、其他应载事项。

  第十条 申请设立期货经纪商,应当向主管机关报送下列材料:

  一、申请报告;

  二、筹建方案(包含主要办事机构所在地、注册资金、经营方式、业务范围、法定代表人及主要业务人员人选及其资历);

  三、资信证明;  四、章程草案。
  第十一条 经主管机关批准设立的期货经纪商,应当自接到批准文件之日起三十日内持批准文件及有关材料向深圳市工商行政管理机关办理企业法人登记手续。

  经批准设立的期货经纪商,其营业期限为四年。营业期限届满需要延长时,期货经纪商应当在营业期限届满前三个月依本规定向主管机关提出延长营业期限的申请,主管机关应当在接到申请书之日起十五日内作出是否同意延长营业期限的批复。

  第十二条 期货经纪商应当定期向主管机关报送代理期货买卖和自营期货买卖的营业报告书。主管机关认为必要时,有权随时查阅期货经纪商的营业记录和帐册。

  第十三条 有色金属期货经纪人(以下简称期货经纪人)是指依本规定和深圳市有关期货交易管理规定取得《期货经纪人资格证书》,代表期货经纪商为期货买卖当事人办理期货交易的业务人员。

  第十四条 申请期货经纪人资格,应当符合下列条件:

  一、具有完全民事行为能力;

  二、有与其所从事的业务相适应的金融和市场方面的知识和一定的工作经验;

  三、未受过刑事处罚;

  四、由一名期货交易所会员推荐并作担保。

  第十五条 期货经纪人或其他从业人员负有以下义务:

  一、不得泄露期货交易当事人(以下简称客户)委托事项及其他有关的秘密;

  二、不得向客户提供获利的保证;

  三、不得约定与客户分享利益或承担损失;

  四、不得利用客户的帐户或名义为自己从事期货交易;

  五、不得为未经办妥开户手续的客户从事交易;

  六、不得进行夸大宣传或散布不实消息。

  第十六条 期货经纪商应当建立自律性质的同业协会,制定相应的行规和职业道德规范,推广、普及期货交易知识。



第三章 期货交易当事人

  第十七条 期货交易当事人是指依照本规定参加期货交易的公民、法人或其他经济组织。

  期货交易当事人应当符合以下条件:

  一、有从事期货交易必需的资金或财产;

  二、已与期货经纪商签订《期货买卖委托协议书》,并办理了开户手续;

  三、从事期货交易的公民应当具有完全民事行为能力。

  第十八条 期货交易当事人从事期货交易,应当遵守有关法律、法规和深圳市人民政府规章。

  第十九条 客户从事期货交易,必须委托期货经纪商代理买卖业务。

  严禁客户之间、客户与期货从业人员之间进行场外交易、内幕交易。

  第二十条 客户从事期货交易应当向期货经纪商提供必要的风险基金,并应当就每一笔交易缴纳基本保证金和追加保证金。



第四章 代理期货买卖

  第二十一条 期货经纪商从事代理有色金属期货买卖业务(以下简称代理期货买卖),应当向主管机关申领《代理期货买卖许可证》。

  第二十二条 期货经纪商代理客户买卖期货应当为客户开设独立的帐户,并应当定期向客户报告现金(或其他财产)的收支情况。

  客户在营业时间内有权随时查阅本人的帐册。

  第二十三条 期货经纪商应当在营业场所备置期货买卖委托书供客户签署,期货买卖委托书应当载明以下事项:

  一、委托人、被委托人的名称或姓名、住所、证件号码;

  二、授权事项和授权范围;

  三、委托日期和委托的有效期;

  四、委托人的签名、盖章。

  电报、电传、传真以及有录音记录的电话委托,与书面委托具有同等的法律效力。

  第二十四条 期货经纪商必须按照客户委托事项或条件从事交易,并不得接受客户要求代为决定期货交易品种、数量、价格、交收时间的期货买卖委托。

  第二十五条 期货经纪商自身拥有的营业保证金不得低于其代理和自营期货买卖未平仓合约总金额的30%。主管机关可根据市场变化情况适当调整营业保证金的比例。

  前款所称未平仓合约,是指未转让或未交收实物的期货买卖合约。

  第二十六条 严禁期货经纪商将客户帐户上的现金或其他财产挪作他用;严禁期货经纪商以任何形式向客户融资。

  第二十七条 期货经纪商应当在营业场所备置公开说明书、风险说明书供客户阅读。客户在办理开户手续时,应当在公开说明书和风险说明书上签名盖章。公开说明书和风险说明书的内容由主管机关审定。

  第二十八条 期货经纪商代理客户买卖期货的业务记录及会计凭证必须完整保存五年。在此期间内,主管机关有权随时查阅。

  第二十九条 期货经纪商破产时,客户的资金不得列入破产财产。客户因期货经纪商破产所受的实际损失,可作为破产债权请求清偿,并适用企业法人破产还债程序的规定。



第五章 自营期货买卖

  第三十条 期货经纪商经主管机关许可发给《自营期货买卖许可证》,并经深圳市工商行政管理机关核准登记发给载明自营期货买卖的营业执照,方可从事自营期货买卖业务。

  第三十一条 同时从事自营期货买卖和代理客户期货买卖的期货经纪商,其业务应当由两个不同的业务部门和不同的期货经纪人执行,并应当分别设置相应的会计科目和业务往来明细帐册。

  依《深圳有色金属交易所管理暂行规定》从事有色金属期货自营买卖业务的会员单位,适用前款规定。

  第三十二条 期货经纪商进行自营期货买卖时应当向相对交易人明示,并不得收取除价款外的其他额外费用。

  第三十三条 期货经纪商接受客户委托后,不得就相同商品和价格以优先时间进行自营期货买卖业务。

  期货经纪商因违反前款规定所获得的利益(含减少的损失)应当归前款的客户所有。



第六章 罚则

  第三十四条 期货经纪商在自营期货买卖或代理客户期货买卖时,违反本规定给客户造成损害的,应当负赔偿责任。

  期货经纪商违反本规定第二十二条、第二十四条、第二十六条规定的,由主管机关吊销其《代理期货买卖许可证》;违反本规定第三十一条、第三十二条、第三十三条规定的,由主管机关吊销其《自营期货买卖许可证》。

  期货经纪商有上款所列违法行为,情节严重的,除主管机关依上款规定处罚外,工商行政管理机关可没收其非法所得、处以非法所得一倍的罚款,直至吊销营业执照。

  第三十五条 期货纪经人在办理期货交易业务时,违反本规定第十五条、第十九条规定给客户造成损害的,除追究期货经纪人的责任外,其所代表的期货经纪商应当负连带赔偿责任。

  期货经纪人有上款违法行为,情节严重的,由主管机关吊销其《期货经纪人资格证书》。被吊销《期货经纪人资格证书》的,任何经纪商不得再聘用其从事期货经纪业务。



第七章 附则

  第三十六条 本规定施行前深圳市人民政府颁布的有关规定与本规定有抵触的,以本规定为准。

  第三十七条 本规定自发布之日起施行。


关于印发自治州进一步加强物业管理暂行办法的通知

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州人民政府办公室


关于印发自治州进一步加强物业管理暂行办法的通知

昌州政办发[2010]2号


各县市人民政府,昌吉国家农业科技园区管委会,乌昌财政局,州政府有关部门:
  《自治州进一步加强物业管理暂行办法》已经自治州十三届人民政府第十九次常务会议研究通过。现印发你们,请认真贯彻执行。

自治州进一步加强物业管理暂行办法
第一章总则

  第一条为进一步规范物业管理活动,切实维护广大业主和物业服务企业的合法权益,改善城市人居环境,根据《物业管理条例》和《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》,结合试点县市物业管理具体工作措施,特制定本办法。
第二条自治州物业管理遵循市场化经营、社会化管理的原则,实行分等定级、质价相符、按面积收费,依法规范物业管理行为,维护各方合法权益,提升管理水平,改善人居环境。
第三条本办法适用于自治州辖区内物业服务管理活动。

第二章 职责划分

第四条州房地产行政主管部门负责自治州行政区域内物业管理活动的监督管理工作,严格落实物业管理有关配套政策,负责物业服务企业资质的评定和审核审批工作,协调处理重大物业管理投诉;配合州发改委制定和监督物业服务收费,依法查处违反《物业管理条例》等有关法律法规的行为,依法加强对物业服务企业的监督和检查,整顿规范物业管理市场,提高物业服务企业的管理水平;同时充分发挥行业协会作用,加强行业自律和行业监管,促进物业服务行业健康发展。
第五条县市房地产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的具体指导、监督和管理工作,接受业主委员会备案;责令限期改正或者纠正业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定,并通告全体业主。负责年度物业小区等级评定工作,负责牵头组织相关部门、社区、业主委员会、业主代表开展小区物业服务满意度测评工作。负责辖区内物业服务企业的信用档案建立和日常管理工作,对居民反映或投诉较多的企业,向社会进行公示。严格企业资质审批和等级管理制度,负责本辖区内物业服务企业资质评定的初审,依法查处违反《物业管理条例》等有关法律法规的行为。
第六条街道办事处、社区负责小区综合协调管理工作。在县市房地产主管部门的指导下,街道办事处负责指导小区业主成立业主大会、选举产生业主委员会,指导和监督业主委员会工作;协调业主与物业服务企业之间的关系,并做好业主委员会备案管理工作。处理业主与物业服务企业在服务过程中的纠纷,做好物业服务企业对小区安全防范应急预案的备案审查等工作。
凡是由单位自管的小区应由单位牵头,县市建设、房管、街道办事处等部门指导监督,选择有资质、有实力的物业服务企业开展物业服务工作,并协调业主与物业服务企业之间的关系。
第七条发改部门依据房地产行政主管部门评定的物业管理等级,批准相应收费标准,并依法进行监督管理。

第三章物业服务各方职责

第八条物业服务企业根据《物业管理条例》及有关规定,履行相应权利和义务,依法从事物业管理服务活动。按照批准的物业服务收费标准,向业主收取相应的物业服务费。
小区内物业服务企业负责小区内公共卫生、绿化、安全保卫等日常管理工作。按照物业服务合同约定,提供相应服务。配合街道办事处、社区做好综合治理、精神文明建设工作,开展治安消防宣传、教育、动员、服务等活动。
负责做好物业管理区域内安全防范工作,遵守安全生产有关规定,制定物业管理区域内安全防范应急预案。发生突发性自然灾害,供水、供电和供气事故,物业安全事故,公共卫生事件,治安及刑事案件等突发事件或其他紧急事件时,物业服务企业应在第一时间采取应急措施,并按规定向有关行政管理部门报告,协助做好相关工作。
物业服务企业在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报所辖社区和县市房地产行政主管部门备案,小区安全防范应急预案报辖区街道办事处、社区备案。
第九条业主根据《物业管理条例》及有关规定,履行相应权利和义务, 根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。监督物业服务企业依法履行物业服务合同约定的各项义务和职责,并积极支持和配合物业管理企业做好服务工作。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的业主负连带交纳责任。
对小区已成立业主委员会的,业主委员会根据《物业管理条例》履行相应权利和义务。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,合同签订时,业主委员会应当出具业主大会选聘该物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。
第十条供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当根据《物业管理条例》相关规定,做好各物业管理区域的服务保障工作。
第十一条建设单位在物业管理中依照相关法律法规和合同约定承担物业保修责任,并向业主提供物业质量保证书和使用说明书;依法参与首次业主大会会议筹备工作,协助成立业主大会;依法提供物业服务设备用房、物业服务办公用房、业主委员会用房和社区警务室服务用房;承担以未出售物业业主身份的相关义务,法律、法规和合同约定的其他义务。建设单位有权根据本办法选聘物业服务企业提供前期物业服务,并以未出售物业业主身份享有相关权利。

第四章物业服务企业的选择及物业服务合同

第十二条新建小区前期物业管理,在未成立业主委员会时,由建设单位委托有资质的物业服务企业进行管理。
第十三条成立小区业主委员会后物业服务企业的选择,严格按照《物业管理条例》规定,由小区业主委员会负责牵头,县市房地产主管部门、辖区街道办事处、社区共同参与,通过招投标的形式确定物业服务企业,并由物业服务企业与业主签定服务合同。
第十四条旧有小区在街道办、社区的指导下,由业主自行选择物业服务企业和管理方式。
第十五条物业服务合同应当对物业管理范围、管理事项、服务质量、服务费用、服务期限、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、违约责任以及法律法规明确的其他事项等内容进行约定。

第五章保障措施

第十六条从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格,并获得房地产行政主管部门颁发的物业服务企业资质证书,方可从事物业服务活动。
第十七条积极鼓励小区整合,大力推行物业服务市场化管理,提倡小区物业服务市场化、专业化。小区业主可自行管理物业,也可聘请具有相应资质的物业服务企业进行管理。业主自行管理的居民小区,由业主负责本区域内保洁、安全、绿化等工作。本区域不能自管的,由街道办、社区确定物业服务企业实施管理。
第十八条建设开发单位应在商品住宅开盘销售之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,双方应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设开发单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应在物业管理区域内配置物业服务企业办公用房、业主委员会用房和社区警务室(以下合称物业管理用房),对建筑面积5万平方米以下的,物业管理用房按照不低于建筑面积100平方米提供; 其中,业主委员会用房按照不低于建筑面积30平方米提供;社区警务室用房按照不低于建筑面积30平方米提供,物业管理用房最高不宜超过500平方米。2003年以前的旧有小区,应由县市根据实际情况,拨付一定资金予以解决。
第十九条 《物业服务合同》期满后,物业服务企业未与小区业主委员会续签《物业服务合同》的,物业服务企业应在《物业服务合同》期满前2个月内,以书面形式告知辖区内社区,规定期限内社区未做出答复的,合同到期,物业服务企业与业主委员会交接工作完成后,可撤离物业服务小区。
第二十条 小区区域内地面规划用于停放汽车的车位、道路或其他共用场地属业主共有。小区区域内规划用于地表停车库和地下停车位应当首先满足业主需要。其归属权由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。属业主共有的道路或者其他共用场地,变更其用途时,需经业主大会同意,收入所得归业主共有。
第二十一条 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,由街道办、社区进行协调交纳,协调不成、仍不交纳者通过司法途径解决。
第二十二条 物业服务企业不得擅自退出被服务小区,若与小区业主达成协议提前解除服务合同的,由业主委员会、物业服务企业以书面形式告知房地产行政主管部门、辖区内街道办事处、社区居委会后,同时与业主委员会做好物业相关资料、财产的移交与清算工作,方可退出。对物业服务企业擅自退出被服务小区,物业行政主管部门将其行为作为不良业绩记入企业信誉档案;若因擅自退出小区造成严重后果的,由物业资质主管部门注销其物业服务资质;未经小区三分之二以上业主同意,小区业主委员会无正当理由擅自做出单方违反《物业服务合同》决定的,房地产行政主管部门对其予以纠正。
第二十三条物业管理区域内供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视维修、养护、改造等工作由其供应单位负责。
由物业服务企业承接的住宅小区,绿化面积要达到绿委会要求的标准,居民生活用水和绿化用水应分表计量,用于绿化用水的小区绿化水费,按绿化用水标准执行,不得以任何理由擅自提高小区绿化用水价格。
第二十四条业主在业主大会上的投票权数,按照实际入住小区的住户一户一票。
经业主大会选举产生的业主委员会,应自选举产生之日起30日内,持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、管理规约等材料,到县市房地产管理部门备案。凡符合规定产生的业主委员会,并经县市房地产管理部门同意备案的,由县市房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明,业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。
第二十五条按照城市规划和住宅小区布局,合理划分物业管理区域,划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素。新建住宅物业一般以规划批准的范围确定,设施设备相关、共用的物业可以划为一个区域。已建成的住宅物业管理区域范围,一般应与社区居委会管辖范围相适应,自然分割且相对易于统一管理的物业可以划为一个区域。住宅与非住宅结构相连的区域,应本着有利于物业管理的原则划定。物业管理区域已经划分且无争议的,不再重新划分。
第二十六条物业管理涉及建设、规划、司法、环保、发改委、民政、工商等职能部门,各相关部门要根据《物业管理条例》以及有关规定,履行各自职责,配合解决小区物业管理存在的问题,研究制定有利于提升物业管理水平的政策措施,为市民创造良好的工作和生活环境。

第六章 附则

第二十七条本办法由州建设局负责解释。
  第二十八条本办法自下发之日起实施。

昌吉回族自治州人民政府办公室

二0一0年一月二十二日




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